Mit Mietimmobilien Steuern sparen: Immobilien nicht privat kaufen und vermieten, sondern mit einer GmbH

Immer wieder stöhnen Eigentümer von Mietshäusern über die hohe Steuerbelastung durch private Vermietung. Denn der Fiskus kassiert bei privaten Mieterträgen kräftig Einkommenssteuern. Anders sieht die Sache aus, wenn der Vermieter nicht als Privatperson, sondern als Unternehmer auftritt. In einem solchen Fall fällt keine Einkommensteuer, sondern die deutlich niedrigere Körperschaftsteuer an. Der ganz legale Steuertrick: Einfach für jedes Mietshaus eine eigene Firma in Form einer Immobilien-GmbH gründen und die vermieteten Immobilien dem Betriebsvermögen einverleiben. Der Fiskus belohnt dann den Vermieter mit Steuererleichterung unter einer Bedingung: wenn die Mieteinnahmen nicht für den Lebensunterhalt, sondern zum Vermögensaufbau und für Reinvestitionen genutzt werden. So lassen sich Zehntausende Euro im Jahr an Steuern sparen.

Immobilien-GmbH nur verwalten und so Gewerbesteuer sparen

Weiterer Vorteil einer Vermietung als Unternehmer und nicht als Privatperson: Beschränkt sich die GmbH auf reine Verwaltung des Vermögens in Form von Immobilien, entfällt die Gewerbesteuer. Das Steuersparmodell funktioniert allerdings nur, wenn der Eigentümer genügend andere Einkünfte hat, um seinen Lebensunterhalt nicht aus den Mieteinnahmen bestreiten zu müssen. Ausschüttungen aus dem Betriebsvermögen hätten nämlich laut Steuergesetz die Zahlung von Abgeltungssteuern zur Folge (derzeit inklusive Soli 26,4 Prozent). Wer mit dem erwirtschafteten Gewinn aus den Mieteinnahmen nicht privat wirtschaftet, sondern Kredite tilgt sowie in Sanierung und Modernisierung zwecks Wertsteigerung investiert, bleibt von der Abgeltungssteuer verschont.

Immobilien als Tochtergesellschaften verkaufen und Steuern sparen

Aufpassen in Sachen Steuern müssen sowohl Privatvermieter als auch Unternehmer-Vermieter bei einem geplanten Verkauf – sei es aus Spekulationsgründen oder weil man die Immobilie los werden bzw. flüssig machen möchte. Immobilienverkäufe aus Privatvermögen bleiben nur dann steuerfrei, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird. Verkäufe von GmbH-Immobilien aus dem Betriebsvermögen hingegen sind prinzipiell mit 15,8 Prozent zu versteuern. Ausweg: zusätzlich eine Tochtergesellschaft für jedes einzelne der Objekte gründen. Bei einem Verkauf der Tochtergesellschaft fallen anders als bei Immobilienverkäufen so gut wie keine Steuern an.

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